La propuesta del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) para modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) enfrenta una fuerte resistencia de parte de alcaldes de la Región Metropolitana, quienes advierten que los cambios podrían generar guetos verticales, estrés urbano y colapsar la infraestructura comunal. Varios municipios ya presentaron sus reparos formales en la consulta ciudadana que cerró el pasado 22 de abril.
LAS MODIFICACIONES PROPUESTAS
El gobierno busca desregular el uso de suelo urbano para aumentar la densificación poblacional y reducir el precio de las viviendas, que según la minuta del Minvu se han incrementado en un 126% desde 2008, mientras que los salarios solo subieron un 42%. Las autoridades estiman que los cambios permitirían una caída progresiva de entre 10% y 15% en el valor real de las viviendas nuevas.
Entre las medidas más relevantes están la reducción de la densidad bruta mínima: la cantidad de habitantes por vivienda bajaría de 4 a 2, y a 1 en el caso de viviendas económicas. También se propone aumentar coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y disminuir el requisito de superficie mínima para conjuntos armónicos de 5.000 a 2.500 metros cuadrados.
De acuerdo con estimaciones privadas, comunas como Santiago, Providencia y Ñuñoa verían cuadruplicada su densidad en zonas de vivienda económica ubicadas en ejes estructurantes.
LOS REPAROS DE LOS ALCALDES
El alcalde de Providencia, Jaime Bellolio, señaló que la modificación, en la práctica, multiplicaría por cuatro las viviendas autorizadas en la comuna, reduciendo el tamaño promedio de las unidades de 80 a 20 metros cuadrados. Según cálculos municipales, un 33,7% de la superficie comunal tiene potencial de densificación, lo que permitiría construir alrededor de 185 mil viviendas adicionales, muy por sobre lo autorizado por el Plan Regulador Comunal de 2007.
Bellolio advirtió que este cambio sobrepasa la capacidad de infraestructura sanitaria, movilidad, espacio público y equipamiento. La comuna busca densificar sus avenidas principales reconvirtiendo oficinas en desuso, pero rechaza una planificación central que ignore la identidad local construida por 129 años.
Desde Las Condes, la alcaldesa Catalina San Martín también manifestó su preocupación. Sostuvo que la propuesta elevaría al doble las viviendas factibles en todo el territorio comunal, exponiendo a la ciudad a un estrés urbano para el cual no hay recursos suficientes para adaptarse a tiempo. San Martín alertó sobre graves problemas en sistemas de evacuación de aguas servidas, congestión vehicular y ruidos molestos, citando ejemplos de Estación Central y Santiago como antecedentes.
Además, San Martín criticó la reducción del 50% en los estacionamientos mínimos requeridos para edificaciones cercanas a infraestructura de transporte, lo que afectaría al 90% del territorio comunal. Esto generaría un aumento exponencial de autos estacionados en la vía pública, presión sobre calles pequeñas y problemas para los vecinos.
Ñuñoa, liderado por Sebastián Sichel, proyectó que los cambios triplicarían automáticamente las viviendas permitidas en toda la comuna, sin certeza de que los servicios sanitarios, vialidad y equipamiento den abasto. El municipio advirtió que comunas con infraestructura ya saturada, como Estación Central, Santiago Centro o Ñuñoa, podrían duplicar su potencial de edificación residencial sin capacidad de soporte demostrada.
El informe técnico de Ñuñoa citó estudios del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC que registran niveles de hiperdensidad que llegan a 15.000 habitantes por hectárea en Estación Central, producto de la ausencia de mecanismos regulatorios efectivos. Esto permitió la construcción de los denominados guetos verticales, con densidades extremas y sin provisión de espacios públicos ni equipamiento adecuado.
Además, Ñuñoa cuestionó que aumentar la oferta de viviendas garantice una baja de precios. Señaló que una mayor densificación en zonas saturadas no beneficia a los arrendatarios más vulnerables, sino que presiona a la baja la rentabilidad de microinversionistas de clase media, sin resolver el problema estructural de acceso a la vivienda para los segmentos más bajos. El municipio añadió que la baja proyectada del 10-15% no tiene respaldo empírico sólido en la realidad chilena, dado que el precio depende de factores de mercado financiero y plusvalía del suelo.
LA VISIÓN DE SANTIAGO
La Municipalidad de Santiago, en cambio, no centró sus reparos en la densificación, sino en la afectación a zonas patrimoniales. Advirtió que aproximadamente el 60% de su territorio se encuentra bajo algún régimen de protección patrimonial, y que los cambios propuestos debilitarían esa protección.
RESPUESTA DEL MINVU
El Minvu informó que la consulta ciudadana recibió 957 ingresos, la cifra más alta de los últimos años, equivalente a más de 2 mil observaciones particulares. Más de 40 municipios participaron. Juan Diego Izquierdo, jefe de la División de Desarrollo Urbano del Minvu, señaló que las preocupaciones recurrentes apuntan a la densificación sin infraestructura: quienes viven y gobiernan cada comuna conocen mejor lo que ocurre cuando se construye sin planificar el crecimiento y los servicios.
El ministro Iván Poduje ya había adelantado la voluntad de escuchar a los alcaldes, especialmente para evitar guetos verticales. La propuesta definitiva se evaluará después de analizar la pertinencia técnica de las contribuciones y los procesos posteriores de revisión hasta su ingreso a la Contraloría General de la República.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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